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房价如下跌,你只会更买不起房  

2017-08-24 09:11:48|  分类: 经营管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价如下跌,你只会更买不起房 - 孙骁骥 -      孙骁骥的博客

 作者:孙骁骥。更多资讯请关注微信公众号“骥观天下”(jiguantx)

近来,扬言“房价要跌”的文章在媒体圈渐渐多起来。有不少人甚至欢呼,房价要跌,终于有望买得起房了。关于房价会不会跌的问题,不是这篇文章打算讨论的问题,本文想说的是,假如房价真的下跌了,你以为你就买得起房了吗?

对于大部分人来说,这个问题的答案,是一个大大的“不”字。

为什么这么说呢?因为房地产业在中国的经济中,占有重要的地位。不论你批评或是赞同,中国的整体经济是在房地产的统摄之下发展的。某种程度上,房价下跌带来的房地产萧条会直接影响中国经济,整个经济大环境的变化又会影响每一个人的财务状况。换言之,当房价下跌之时,虽然买房的表面价格变便宜了,但购房者本人的财务状况很可能已经开始恶化,他依然是拿不出足够的钱来买房。

要想要理解其中的道理,我们不能单纯吧房产理解为一般消费品,而是要视其为宏观经济的某种指标或晴雨表。房地产行业在中国经济中植根之深,已逾二十年,其重要程度不容小觑。

简单回顾一下房产投资如何随着中国经济一起崛起的过程:最开始,在上世纪90年代,中国房地产投资规模还很小,1997年亚洲金融危机时甚至出现负增长,其后,随着房地产市场迅速膨胀,中国房地产投资体量也急速增长。从90年代到2008年底,短短的十几年间,中国房地产投资额平均增长率约为18.72% ,超过此间中国GDP约13%的平均增长率在整个中国经济增长的“奇迹”之中,房地产可以说是“奇迹中的奇迹”。自从2008奥运以来,中国的房地产“奇迹”,还在继续上演。

在2009年政府推出大规模刺激政策后,信贷政策放松,商业性房地产贷款余额增长超过30%,而在2012年政府以“稳增长”为政策导向后,信贷政策再一次放松, 2013年新增住房贷款同比增长超过200%,房地产市场进入了一轮上涨。在2015年房地产刺激政策之后,房价与房产贷款再一次剧烈上涨。如果整体计算,从1995年这至今的房地产投资增长率为19.7%,也就是说,2008年以后至今,房地产的投资增长是历史上最高的。到2015年,真格房地产住宅投资占GDP比例已经超过10%。在所有的资产类别中,房地产是过去几十年增长最快的一种

房产在整个经济中体量过大、增速过快,其盈利超过了私营企业的经营盈利,很多企业的资产当中,最值钱的也是其持有的房地产。而在个人投资中,房产投资的盈利也在过去十几年中是最稳定的一种。可见,房地产是个非常特殊的行业,也是中国经济最主要的驱动因素之一。它不仅在全国固定资产投资中占比很重,还带动了很多上下游产业,比如水泥、钢铁、电解铝、玻璃、家具、电器等等,牵扯面颇大。

在经济增长和创造就业等方面,房地产无疑已经是国民经济支柱产业之一。如果房产业衰退,房价下跌,实体经济的许多行业的生存都受影响,可能引起减薪裁员等等问题,买房者的个人经济状况恶化,无疑会削弱他们的购房资金。

在实体经济以外,虚拟的金融领域,房价也是扮演者极为重要的角色。据统计,经济增长每增长1%,房地产贷款率就会增长1.16%,房地产的贷款增长高过经济增长,也因此在金融投资中占有重要比例。我们常常说,80年代的日本经济泡沫、2008年的美国经济危机,其源头都在于房地产。而无论对开发商还是对购房者来说,房地产都是一个靠金融和债务驱动才能平稳发展的行业,短短几年来,中国房价过高、增长过快,公共债务和私人债务迅速膨胀。可以说,房产在整个金融体系中占比过大,实际上是将要过多的鸡蛋放入同一篮子中,使得整个金融体系呈现出很高的风险。

既然房产已经像是一把利刃,插入中国经济的身体里面,一旦强行把它拔出,肯定会造成伤口大面积流血,对于企业经营和金融稳定带来负面效果。这自然会影响到购房者的购房能力。据历史统计,房价暴跌后,个人的消费能力会大幅下降是普遍规律

例如在90年代初期的日本地产泡沫先后破灭,房价下跌,带来了居民消费增速的暴跌,由90年的10.1%降至93年的2.1%,日本私人消费此后一蹶不振。在美国2008年地产泡沫破灭之后,房价暴跌,但消费增速也由正转负,危机后第二年的个人消费同比减少1.6%。地产崩盘后,2008年美国个人耐用品消费支出缩减了12.9%,而非耐用品仅下降2.7%;90年代的日本也同样呈现这一特征,居民支出骤减,消费减小的现象也是非常普遍。

换言之 ,根据历史上的经验,房价下普遍跌后,人们能用来消费、买东西的资金其实比以前变少了。他们能用来购房的钱,也会大幅减少。因此,表面上房屋价格减少了,但是个人可用支出也在减少,你买不起房的事实并没有得到改变。众所周知,商品房销售是企业存款的重要来源。居民购房后,资金流入金融体系变成企业存贷款,如果房价下跌造成了银行贷款的违约,那么其连锁金融反应会直接影响依靠银行提供贷款的企业经营。企业的倒闭潮流或将因此来临,购房者变成失业者的可能性也将增加。连收入来源都没有了,无论房价多便宜,你都买不起。

何以至此?原因在于房地产是一把双刃剑,今天我们受其戕害愈深。自从中国经济进入“新常态”,经济“冷”而房地产“热”的现状越来越普遍。一冷一热之间,我们已经对于房价的下跌越来越“输不起”,但这并不证明房价绝对不会跌,这只是说明,房价如果下跌,你绝对笑不出来,因为你发现你依然可能买不起房,正如当年房价上涨时你笑不出来一样。这种两头堵死的心情,俗话叫做绝望。不妨改写那首《山坡羊.潼关怀古》表达:伤心房产经行处,大厦万间都做了土。涨,房奴苦!跌,房奴苦!

房价如下跌,你只会更买不起房 - 孙骁骥 -      孙骁骥的博客
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